Sie vermieten eine oder mehrere Immobilien und müssen Mieteinnahmen für die Steuererklärung (Anlage V) erfassen? Diese Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie Mieteinnahmen aus Kontoauszügen automatisch in CSV oder Excel exportieren und bei Bedarf für SKR03/SKR04-Workflows vorbereiten.
Das Problem bei Vermietung und Verpachtung
Jährlich müssen Sie Mieteinnahmen, Nebenkosten, Reparaturen, Darlehen, Hausgeld, Versicherungen und sonstige Ausgaben für die Anlage V zusammenstellen. Ohne digitale Erfassung bedeutet das: Kontoauszüge durchblättern, Beträge abtippen, Fehler korrigieren. Das betrifft private Vermieter, Eigentümer mit mehreren Wohnungen, Hausverwaltungen und Steuerkanzleien mit Vermietungsmandaten.Das kostet Stunden und ist fehleranfällig!
Die Lösung: KontoCSV
Kontoauszug PDF → CSV, Excel oder SKR03/SKR04-Export → Vorbereitung für Buchhaltung und Steuerunterlagen
- Alle Mieteinnahmen automatisch erfasst
- Auch Werbungskosten (Reparaturen, Hausgeld, etc.)
- Mehrere Immobilien, Mietkonten oder Objektkonten trennen
- SKR03/SKR04 und Steuerberater-Workflows vorbereiten
Warum CSV für Mieteinnahmen?
Automatische Berechnung
CSV-Dateien können Sie direkt in Excel oder Ihrer Steuersoftware öffnen. Summen, Durchschnitte und Jahresübersichten werden automatisch berechnet.
Keine manuelle Addition mehr – Excel rechnet für Sie!
Nachweis fürs Finanzamt
Kontoauszüge sind der offizielle Nachweis für Mieteinnahmen. Als CSV digital archiviert sind sie jederzeit verfügbar und GoBD-konform.
Bei Prüfungen sofort alle Belege parat!
Mehrjahresvergleich
Mit CSV-Dateien können Sie Mieteinnahmen über Jahre vergleichen: Welche Immobilie rentiert sich am besten? Wo steigen die Nebenkosten?
Bessere Entscheidungen durch Datenanalyse!
Zeitersparnis
Statt Stunden manueller Arbeit: ~30 Sek./Seite automatische Konvertierung. Mehr Zeit für wichtigere Dinge als Buchhaltung!
Automatisierung spart Zeit und Nerven!
Anlage V: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Was muss in die Anlage V?
Einnahmen
- • Kaltmiete (Nettomiete)
- • Nebenkostenvorauszahlungen
- • Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnung
- • Mietkaution (nur wenn verbraucht)
- • Sonstige Einnahmen (Garagenmiete, Werbeflächen, etc.)
→ Alle diese Eingänge finden Sie auf Ihrem Kontoauszug
Werbungskosten (abzugsfähige Ausgaben)
- • AfA (Abschreibung) – nicht auf Kontoauszug
- • Schuldzinsen für Immobilienkredit
- • Hausgeld/Hausverwaltung
- • Grundsteuer
- • Reparaturen und Instandhaltung
- • Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht)
- • Nebenkosten (soweit nicht umgelegt)
→ Die meisten Ausgaben erscheinen ebenfalls auf dem Kontoauszug
Mit KontoCSV:
Alle Einnahmen und Ausgaben automatisch aus dem Kontoauszug extrahieren. In Excel filtern, kategorisieren und direkt in ELSTER/WISO übertragen.
Schritt-für-Schritt: Mieteinnahmen aus Kontoauszug in CSV
Kontoauszüge sammeln
Laden Sie alle Kontoauszüge des Steuerjahres von Ihrer Bank herunter (PDF).
Tipp:
- • Falls Sie ein separates Mietkonto haben: Nur diese Kontoauszüge
- • Falls Mieteinnahmen auf Privatkonto: Alle Kontoauszüge des Jahres
- • Zeitraum: 01.01.2024 bis 31.12.2024 (für Steuererklärung 2024)
PDF zu CSV konvertieren
Gehen Sie zu kontocsv.de und laden Sie alle PDFs hoch.
KontoCSV erkennt automatisch:
- ✓ Datum jeder Transaktion
- ✓ Betrag (Einnahme oder Ausgabe)
- ✓ Verwendungszweck (z.B. "Miete Wohnung XY")
- ✓ Empfänger/Sender (Ihr Mieter oder Dienstleister)
⚡ In ~30 Sek./Seite fertig – auch bei mehreren Kontoauszügen!
CSV in Excel öffnen und filtern
Öffnen Sie die CSV-Datei in Excel/LibreOffice Calc.
So filtern Sie Mieteinnahmen:
- 1.Spalte "Verwendungszweck" anklicken → Filter aktivieren (Excel: Daten → Filter)
- 2.Nach "Miete" oder Mieternamen filtern
- 3.Nur Einnahmen (positive Beträge) anzeigen
- 4.Gefilterte Zeilen kopieren → Neue Datei "Mieteinnahmen 2024.csv" speichern
Für Werbungskosten: Gleicher Prozess, aber nach Ausgaben filtern (negative Beträge)
In Steuersoftware importieren
Importieren Sie die CSV in Ihre Steuersoftware:
WISO Steuer
Vermietung → Einnahmen → CSV-Import → Datei auswählen
ELSTER (Online)
Manuell übertragen (Summen aus Excel kopieren)
Lexoffice / sevDesk
Bankkonto → CSV-Import → Automatische Kategorisierung
Steuerberater (DATEV)
CSV, Excel oder SKR03/SKR04-Export für Vermietung und Verpachtung bereitstellen
Anlage V ausfüllen
Übertragen Sie die Summen in die Anlage V:
| Zeile | Position | Aus CSV |
|---|---|---|
| 21 | Einnahmen (Kaltmiete) | Summe Mieteinnahmen |
| 22 | Umlagen (Nebenkosten) | Summe NK-Vorauszahlungen |
| 33 | Schuldzinsen | Summe Kreditraten (Zinsanteil) |
| 46 | Reparaturen | Summe Handwerkerrechnungen |
Die genauen Zeilen können je nach Steuerjahr variieren. Prüfen Sie Ihr Formular!
Mehrere Immobilien verwalten
Sie vermieten mehrere Wohnungen oder Häuser?
Für jede Immobilie müssen Sie eine separate Anlage V ausfüllen. So trennen Sie die Einnahmen/Ausgaben in Excel. KontoCSV kann auch PDF-Dateien verarbeiten, die mehrere Mietkonten, Objektkonten oder Kontoabschnitte enthalten.
1Neue Spalte "Immobilie" hinzufügen
Fügen Sie in Excel eine neue Spalte hinzu und tragen Sie für jede Buchung die zugehörige Immobilie ein (z.B. "Musterstraße 12", "Wohnung Berlin", etc.)
2Nach Immobilie filtern
Nutzen Sie Excel-Filter auf die Spalte "Immobilie" und zeigen Sie nur Buchungen für eine bestimmte Immobilie an.
Tipp: Erstellen Sie für jede Immobilie ein eigenes Excel-Tabellenblatt
3Summen pro Immobilie berechnen
Für jede Immobilie: Summe der Einnahmen und Summe der Werbungskosten berechnen. Formel in Excel: =SUMME(D2:D100)
4Für jede Immobilie eine Anlage V
Füllen Sie für jede Immobilie eine separate Anlage V aus – mit den jeweiligen Summen aus Excel.
Wichtig für mehrere Immobilien:
- • Jede Immobilie = eigene Anlage V (auch bei Verlust)
- • Ausgaben korrekt zuordnen (z.B. Reparatur → welche Wohnung?)
- • Mehrere Kontoinhaber oder Objektkonten in einer PDF vor dem Import prüfen
- • Gemeinsame Kosten (z.B. Steuerberater) anteilig aufteilen
- • AfA (Abschreibung) individuell pro Immobilie berechnen
SKR03/SKR04 für Vermietung und Verpachtung
Wenn Sie Kontoauszüge für DATEV-nahe Buchhaltungsprozesse vorbereiten, kann KontoCSV neben CSV und Excel auch SKR03- und SKR04-Exporte erzeugen. Beim SKR03/SKR04-Export gibt es die Option Vermietung & Verpachtung.
Diese Option unterstützt die Zuordnung typischer Mieteinnahmen und objektbezogener Ausgaben, etwa Hausgeld, Versicherungen, Reparaturen oder Darlehenszinsen. Nicht eindeutig erkannte Buchungen bleiben prüfbar; die steuerliche Einordnung ersetzt KontoCSV nicht.
Für Vermieter und Verwaltungen
PDF Kontoauszüge Vermieter auswerten, Einnahmen und Ausgaben strukturieren und mehrere Objekte sauber für Excel oder den Steuerberater vorbereiten.
Für Kanzleien
Mandantenunterlagen aus PDF-Kontoauszügen in strukturierte Exporte überführen, auch wenn mehrere Konten, Kontoinhaber oder Objekte in einer Datei vorkommen.
Werbungskosten aus Kontoauszug identifizieren
Nicht nur Mieteinnahmen, auch Werbungskosten (abzugsfähige Ausgaben) stehen auf Ihrem Kontoauszug. Diese reduzieren Ihre Steuerlast!
Typische Werbungskosten auf dem Kontoauszug:
💰 Finanzierungskosten
- • Schuldzinsen (Immobilienkredit)
- • Disagio (Damnum)
- • Bereitstellungszinsen
🏠 Bewirtschaftungskosten
- • Hausgeld/Hausverwaltung
- • Grundsteuer
- • Müllabfuhr, Wasser, Strom (Allgemeinflächen)
🔧 Erhaltungsaufwand
- • Reparaturen (Heizung, Sanitär, Elektrik)
- • Malerarbeiten
- • Schönheitsreparaturen
📋 Verwaltung & Sonstiges
- • Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht)
- • Steuerberater (anteilig)
- • Kontoführungsgebühren (Mietkonto)
So finden Sie Werbungskosten in der CSV:
- 1.CSV in Excel öffnen
- 2.Nach Ausgaben filtern (negative Beträge)
- 3.Verwendungszweck durchsuchen nach: "Hausgeld", "Versicherung", "Handwerker", "Kredit", etc.
- 4.Neue Spalte "Kategorie" hinzufügen und Ausgaben zuordnen (Reparatur, Verwaltung, etc.)
- 5.Summen pro Kategorie berechnen → In Anlage V übertragen
Nicht abzugsfähig:
- • Kredittilgung (nur Zinsen absetzbar, nicht die Tilgung!)
- • Private Ausgaben
- • Anschaffungskosten (werden über AfA abgeschrieben)
Für Steuerberater: DATEV-Export
Sie arbeiten mit einem Steuerberater?
Die meisten Steuerberater nutzen DATEV für Buchhaltung und Steuererklärungen. KontoCSV erstellt DATEV-nahe CSV- und SKR03/SKR04-Exportdateien, die Ihr Steuerberater für den Import prüfen und nutzen kann.
✓ DATEV-nahe Exporte von KontoCSV
- • Korrekte Spaltenstruktur für DATEV-Import
- • SKR03/SKR04-Auswahl inklusive Option Vermietung & Verpachtung
- • Deutsches Datumsformat (TT.MM.JJJJ)
- • Deutsche Zahlenformatierung (Komma = Dezimal)
- • UTF-8 Encoding (Umlaute korrekt)
- • GoBD-konform (revisionssicher)
📤 So übergeben Sie die CSV an Ihren Steuerberater
- 1.PDF-Kontoauszüge aus Mandantenfällen mit KontoCSV konvertieren
- 2.CSV, Excel oder SKR03/SKR04-Exportdatei bereitstellen
- 3.Steuerberater prüft Mandant, Konto, Zeitraum und Kontenzuordnung vor dem Import
- 4.Unterlagen für Buchhaltung und Anlage V werden strukturierter weiterbearbeitet
Vorteile für Sie und Ihren Steuerberater:
Für Sie:
- • Weniger Arbeit (keine manuelle Erfassung)
- • Weniger Abstimmungsaufwand
- • Schnellere Bearbeitung
Für Steuerberater:
- • Direkt importierbare Daten
- • Weniger Rückfragen zu PDFs
- • Effizienterer Workflow bei Vermietungsmandaten
Häufige Fragen zu Mieteinnahmen & CSV
Wie exportiere ich Mieteinnahmen aus dem Kontoauszug?
1. Kontoauszug-PDF mit KontoCSV zu CSV konvertieren. 2. CSV in Excel öffnen und Mieteinnahmen filtern (positive Beträge, Verwendungszweck "Miete"). 3. Gefilterte Daten für Anlage V in Steuersoftware importieren, als Excel weitergeben oder als SKR03/SKR04-Export vorbereiten.
Was muss ich bei Mieteinnahmen für die Steuererklärung beachten?
Alle Mieteinnahmen (Kaltmiete + Nebenkosten-Vorauszahlungen) müssen in Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) angegeben werden. Kontoauszüge dienen als offizieller Nachweis. Bewahren Sie sie mindestens 10 Jahre auf (digital als CSV ist GoBD-konform).
Kann ich mehrere Immobilien in einem CSV verwalten?
Ja! Konvertieren Sie alle Kontoauszüge mit KontoCSV zu CSV. In Excel können Sie dann: 1) Eine Spalte "Immobilie" hinzufügen, 2) Nach Immobilie filtern, 3) Für jede Immobilie separate Summen berechnen. Jede Immobilie braucht eine eigene Anlage V.
Kann ich SKR03/SKR04 für Vermietung und Verpachtung nutzen?
Ja. KontoCSV unterstützt beim SKR03/SKR04-Export eine Option Vermietung & Verpachtung. Sie kann typische Mieteinnahmen und objektbezogene Ausgaben zuordnen oder vorschlagen. Prüfen Sie die Kontenzuordnung vor dem Import fachlich, besonders bei gemischten Konten.
Was ist, wenn eine PDF mehrere Miet- oder Objektkonten enthält?
KontoCSV kann auch PDF-Dateien verarbeiten, die mehrere Konten enthalten – zum Beispiel mehrere Mietkonten eines Eigentümers oder Kontoauszüge verschiedener Kontoinhaber innerhalb einer Datei. Vor der Weitergabe an Buchhaltung oder Kanzlei sollten Objekt, Mandant und Zeitraum geprüft werden.
Muss ich auch Nebenkosten-Vorauszahlungen angeben?
Ja! Nebenkosten-Vorauszahlungen zählen zu den Mieteinnahmen (Anlage V, Zeile 22). Nachzahlungen/Rückzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung müssen Sie im Jahr der Zahlung angeben. KontoCSV erfasst alle Zahlungseingänge automatisch – Sie filtern dann einfach nach "Nebenkosten" oder "Umlage".
Was ist, wenn Mieteinnahmen auf meinem Privatkonto eingehen?
Kein Problem! Konvertieren Sie Ihr Privatkonto-PDF mit KontoCSV zu CSV. In Excel filtern Sie dann nur die Mieteinnahmen heraus (nach Verwendungszweck "Miete" oder Mietername). Private Buchungen löschen Sie einfach oder lassen sie stehen (nur Mieteinnahmen in Steuererklärung übernehmen).
Welche Ausgaben kann ich als Vermieter absetzen?
Typische Werbungskosten bei Vermietung:
- • Schuldzinsen (Immobilienkredit)
- • AfA (Gebäudeabschreibung – 2% oder 3% p.a.)
- • Grundsteuer, Versicherungen
- • Hausgeld, Hausverwaltung
- • Reparaturen und Instandhaltung
- • Steuerberater (anteilig)
- • Maklercourtage (bei Neuvermietung)
Die meisten dieser Ausgaben stehen auf Ihrem Kontoauszug und werden von KontoCSV automatisch erfasst!
Brauche ich ein separates Mietkonto?
Nicht zwingend, aber sehr empfehlenswert! Ein separates Mietkonto erleichtert die Buchhaltung enorm: Alle Mieteinnahmen und vermietungsbezogenen Ausgaben auf einem Konto → einfacher Überblick. Falls Sie bereits ein gemischtes Konto nutzen: KontoCSV + Excel-Filter funktioniert trotzdem perfekt!
Wie lange muss ich Kontoauszüge für Mieteinnahmen aufbewahren?
Mindestens 10 Jahre (GoBD-Pflicht für steuerrelevante Unterlagen). Digitale Archivierung als CSV ist erlaubt und sogar empfohlen (platzsparend, durchsuchbar). Bewahren Sie die CSV-Dateien auf einem sicheren Medium (externe Festplatte, Cloud-Backup) auf.
Funktioniert KontoCSV mit allen Banken?
Ja! KontoCSV verarbeitet Kontoauszüge von allen deutschen Banken: Sparkasse, Volksbank, Deutsche Bank, Commerzbank, Postbank, ING, DKB, N26, Comdirect, Santander, und viele mehr. Auch Genossenschaftsbanken und Direktbanken werden unterstützt.